Framgangsmåte i byggesaker
Alle bygningsmessige tiltak på borettslagets eiendom, herunder forstøtningsmurer, gjerder og terrasser, skal godkjennes av borettslaget.
Samtlige tiltak som er meldings- eller søknadspliktige, skal godkjennes av borettslaget før innsendelse av søknad til off. myndighet.
Borettslaget skal gis mulighet til å vurdere tiltakets hensiktsmessighet i forhold til lagets samlede interesser.
I plan- og bygningsloven (pbl) er byggeobjekt benevnt "tiltak", og den som søker om å oppføre tiltaket er følgelig "tiltakshaver".
Intern saksgang i Borettslaget
Tegninger
Tiltakshaver må utarbeide eller framskaffe tegninger, eller skisser, som i tilstrekkelig grad redegjør for tiltakets ytre mål, utseende og form.
Intern nabogodkjenning
Tiltakshaver er ansvarlig for å innhente skriftlig aksept fra øvrige andelseiere i rekka, samt andelseiere i naborekker (foran eller bak eller på siden) som visuelt eller funksjonelt blir berørt av tiltaket.
Naboer som motsetter seg tiltaket, sender eget grunngitt brev til styret.
Søknad til borettslaget
Tiltakshaver sender søknad til styret. Med søknaden vedlegges tegninger samt skriftlig aksept fra andelsnaboer.
Styret skal behandle saken i første ordinære møte etter at komplett søknad er mottatt.
Styret kan gi tillatelse til tiltak som er standard tilbygg på kjøkken- og stueside, samt til andre, mindre tiltak på eiendommen. For andre typer tiltak krever vedtektene generalforsamlingens tilslutning.
Ekstern Saksgang
Etter at borettslaget har godkjent tiltaket, er tiltakshaver ansvarlig for kontakt med Plan- og bygningsetaten (PBE).
Søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen
Det er dessverre foreløpig slik at ethvert tilbygg eller annen bygning på eiendommen krever dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan, da byggegrensene er sammenfallende med eksisterende bebyggelse.
Styret arbeider overfor Plan- og bygningsetaten med justering av byggegrensene slik at det gis rom for tilbygg og nødvendig "uthusbebyggelse" uten krav om dispensasjonssøknad. Inntil videre må imidlertid "gammel" praksis følges:
Søknaden fremmes i brevs form til PBE, og skal være grunngitt i individuelle behov. Situasjonsplan og tegninger vedlegges søknaden (se nedenfor).
Dispensasjonssøknaden skal nabovarsles og gjenpart av nabovarsel vedlegges (se nedenfor). Likedan skal det vedlegges kopi av brev fra borettslagets styre om at tiltaket er godkjent.
Saksbehandlingstiden for slike søknader er dessverre uforutsigelig og gjerne lang (opp til et halvt år); det kan lønne seg å purre PBE pr telefon med jevne mellomrom.
Melding eller søknad om tiltak kan først sendes inn når dispensasjon foreligger skriftlig fra PBE.
Melding eller søknad om (tillatelse til) tiltak
Søknad om tillatelse fylles ut på eget skjema (www.byggesak.com\blanketter). For de fleste tiltak vil det være tilstrekkelig med
Melding om tiltak
Dette er den enkleste søknadsformen, og kan benyttes ved tilbygg mindre enn 50 m2 (evt kjeller i tillegg) som ikke rommer våtrom (bad eller wc). Behandlingstiden er lovbestemt til maks 3 uker.
Melding om tiltak forutsetter at evt dispensasjoner er innvilget. Kopi av tillatelse skal vedlegges.
Videre skal det vedlegges forenklet avfallsplan.
Andre tiltak krever
Søknad om rammetillatelse.
For framgangsmåte, kfr PBEs hjemmeside www.pbe.oslo.kommune.no
Søknader kan også behandles over disk; møtetidspunkt må avtales med PBE. Eller det kan benyttes søknad over internett; kfr PBEs hjemmeside. Behandlingstiden skal ikke overstige 12 uker.
Vedlegg som for melding om tiltak.
PBE tar gebyr for saksbehandling. Gebyroversikt finnes på PBEs hjemmeside.
Nabovarsling
Både søknad om dispensasjon, melding om tiltak og søknad om rammetillatelse må nabovarsles. Med "naboer" menes her borettslagets naboer, slik de framgår av situasjonskartet.
For nabovarsling benyttes eget skjema (fåes ved henvendelse til PBE eller på www.byggesak.com\blanketter).
Adressene til de enkelte eierne av nabotomter fås ved henvendelse til PBE på telefon 820 80 150.
Dersom tiltaket ligger i en slik avstand at det umulig kan være til sjenanse for naboer, kan det som vedlegg sendes inn begrunnet søknad om fritak for nabovarsling.
For de naboene som ikke oppsøkes personlig, skal nabovarsler postsendes rekommandert.
Utfylt skjema "Gjenpart av nabovarsel", med Postverkets kvittering for rek. sending eller naboenes underskrifter, skal vedlegges søknaden.
For tiltak som kun krever melding, kan nabovarsel sendes ut samtidig som innsendelse av meldingen til PBE.
For rammesøknader må klagefristen på14 dager avventes før innsending av søknad.
Tegninger
For søknader til PBE kreves det
- situasjonsplan i mål 1:500, ikke eldre enn 6 måneder. Situasjonsplan fås ved henvendelse til PBE, Vahls gate 1, 0187 Oslo (telefon 23 49 10 00, internett www.pbe.oslo.kommune.no). Tiltakets ytre form skal tegnes inn på situasjonskartet og målsettes. Minste avstand til nabogrense, nærmeste nabohus samt evt til midtlinje vei skal målsettes.
- plan, snitt, fasader i mål 1:100 av eksisterende situasjon (ved tilbygg og endringer)
- plan, snitt, fasader i mål 1:100 av planlagte tiltak. Tegningene skal være målsatt.
For avstand il nabogrense mindre enn 4 m kreves skriftlig tillatelse fra nabo; skal vedlegges søknad.
Dispensasjonssøknad og melding om tiltak/søknad om rammetillatelse er to ulike
søknader.Vedleggene må være komplett for hver søknad.
Ferdigattest
Ved avsluttet byggesak skal det sendes inn anmodning om ferdigattest. Det benyttes eget skjema; kfr www.byggesak.com\blanketter.
BRANNKRAV
Hver leilighet utgjør en branncelle, med brannkrav til vegger mot naboleilighet. Dette må man ta hensyn til ved oppføring av tilbygg og ved innredning av kjellerrom.
Ved oppføring av tilbygg, må vegg mot nabo utføres i brannklasse EI30, dvs med min 1 lag 13 mm. gips (for eksempel som innv kledning eller under innvendig panel). Dette gjelder også yttervegg mot nabo ved inngangsparti.
Ved innredning av kjeller gjelder brannkrav EI30 mot naboleilighet og mot felleskjeller. F.eks må dør mellom privat del og felleskjeller holde brannklasse EI 30 (A30). Godkjente branndører er merket, og bannklasse angitt.
Ulovlig byggeri kan medføre ansvar og forsikringstap. Det er derfor i alles interesse at korrekt framgangsmåte følges.
(utarbeidet av styret, juni 2006)